Mietrechtsreform im Kabinett: Indexmieten werden gedeckelt

Das Bundeskabinett hat am 29. April die Mietrechtsreform beschlossen. Vier Regelungen betreffen Vermieter unmittelbar, und eine davon verändert die Kalkulation von Neubauprojekten mit Indexmietverträgen.

Was passiert ist

Der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 umfasst vier Schwerpunkte. Bei Indexmieten sollen Steigerungen in angespannten Wohnungsmärkten oberhalb einer Verbraucherpreisentwicklung von drei Prozent nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen. Möblierungszuschläge müssen künftig transparent offengelegt werden; für vollmöblierte Wohnungen ist ein pauschaler Ansatz von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Kurzzeitmietverträge sollen auf sechs Monate begrenzt werden, mit einmaliger Verlängerungsmöglichkeit auf acht Monate; danach greifen die vollen Mieterschutzvorschriften. Und bei der Schonfristzahlung sollen Mieter eine ordentliche Kündigung einmalig durch Ausgleich der Rückstände abwenden können. Kritik kommt aus der Union: CSU-Sprecherin Susanne Hierl stellte infrage, ob eine starre Obergrenze bei Kurzzeitverträgen der Lebenswirklichkeit in allen Fällen gerecht werde. Die erste Lesung im Bundestag ist für Juli vorgesehen.

Die Zahlen

• Kabinettsbeschluss: 29. April 2026
• Indexmiete: Steigerungen über 3 % Verbraucherpreisentwicklung nur zur Hälfte weitergebbar (angespannte Märkte)
• Möblierungszuschlag: pauschal 10 % der Nettokaltmiete, Offenlegungspflicht
• Kurzzeitvermietung: max. 6 Monate, einmalig verlängerbar auf 8
• Schonfristzahlung: einmalige Heilung der ordentlichen Kündigung
• Verfahrensstand: erste Lesung Bundestag Juli 2026

Unser Kommentar

Die Indexmietenregelung ist der Punkt mit den größten Folgen für Investoren, und zwar unabhängig davon, wie man sie politisch bewertet. Indexmietverträge waren in den vergangenen Jahren das Instrument, mit dem Inflationsrisiko vom Vermieter auf den Mieter verlagert wurde: im Neubau häufig die Voraussetzung dafür, dass eine Kalkulation über zwanzig Jahre trug. Wird die Weitergabe oberhalb von drei Prozent halbiert, bleibt ein Teil des Inflationsrisikos beim Eigentümer. Bei einer Inflation von drei Prozent ändert sich nichts, bei fünf Prozent trägt der Vermieter einen Prozentpunkt. Das klingt klein und ist über die Laufzeit erheblich.

In der aktuellen Lage hat das besonderes Gewicht: Die Inflationsaussichten haben sich seit dem Frühjahr verschlechtert, und genau in diesem Umfeld verliert die Indexmiete ihre Schutzfunktion. Wer heute ein Neubauprojekt rechnet, sollte die Mietanpassungsmechanik unter der neuen Annahme prüfen, nicht unter der alten.

Für den Wohnungsbau insgesamt liegt darin eine Spannung, die die Reform nicht auflöst. Mieterschutz und Neubauanreiz ziehen in verschiedene Richtungen: Jede Begrenzung der Mietentwicklung verringert die erwartbare Rendite, und bei einer Spitzenrendite von 3,58 Prozent im Wohnungsneubau ist der Spielraum ohnehin schmal. Nüchtern betrachtet verschärft die Reform die Anforderungen an die Kostenseite: wer bauen will, muss günstiger bauen, nicht später höher vermieten. Das ist ein Argument für Vorfertigung, kurze Bauzeiten und einfachere Standards, und es macht Förderdarlehen mit verbilligtem Zins wertvoller als zuvor.

Was die Reform nicht ist: eine Antwort auf das Angebotsproblem. Möblierungszuschläge und Kurzzeitverträge zu regulieren, verteilt vorhandenen Wohnraum anders; es schafft keinen. Diese Aufgabe bleibt beim Bauen.

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Quellen: Haufe: Kabinett beschließt Mietrechtsänderung