Gebäudetyp E: Was die Architektenkammer fordert, und wo sie bremst

Die Bundesarchitektenkammer unterstützt den Gebäudetyp E, und kritisiert, dass er zu lange dauert. Ihre sieben Forderungen sind die präziseste Beschreibung dessen, was einfacheres Bauen rechtlich blockiert.

Was passiert ist

Die Bundesarchitektenkammer hat sich zum Gebäudetyp E positioniert und will sich am Beteiligungsverfahren aktiv einbringen. Kritisiert wird der Zeitplan: BAK-Präsidentin Andrea Gebhard erklärte, man brauche „die zivilrechtliche Einordnung viel früher, damit Forderungen nach mehr bezahlbarem Wohnraum schneller umgesetzt werden können.“ Inhaltlich benennt die Kammer sieben Kernpunkte. Zentral sind: Die anerkannten Regeln der Technik sollen nicht automatisch als vereinbart gelten, wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart wurden. Sicherheitsstandards bei Statik, Brandschutz und Gesundheit bleiben unverändert verbindlich. Abweichungen von den anerkannten Regeln sollen keinen Mangel begründen, solange die Funktionsfähigkeit erhalten bleibt. Der Begriff der üblichen Beschaffenheit soll sich am Mietmarkt orientieren, nicht an technischen Normen. Und: Für fachkundige Auftraggeber sollen die Anforderungen an Aufklärung reduziert werden, für nicht fachkundige soll ein einfacher Hinweis genügen, ohne Auflistung einzelner Normen.

Die Zahlen

• Kernforderungen der BAK: 7
• Unverändert verbindlich: Standards für Statik, Brandschutz, Gesundheit
• Neu bewertet werden soll: die „übliche Beschaffenheit“ – Maßstab Mietmarkt statt Norm
• Kritikpunkt: Zeitplan des Verfahrens zu lang
• Verfahrensstand: Referentenentwurf liegt vor, Kabinettsbefassung im zweiten Halbjahr 2026 geplant

Was das für Kommunen bedeutet

Kommunale Bauherren stehen bei diesem Thema auf beiden Seiten. Als Auftraggeber wären sie in der Regel fachkundig: für sie würde die Aufklärungspflicht also entfallen oder reduziert. Das ist ein echter Gewinn: Ein Bauamt, das mit einem Planer bewusst auf eine Komfortausstattung verzichtet, könnte das rechtssicher vereinbaren, statt es mit Haftungsrisiko zu tun.

Als Vermieter kommunaler Wohnungen sind sie aber auch von der anderen Seite betroffen. Wenn die übliche Beschaffenheit künftig am Mietmarkt gemessen wird, entscheidet der örtliche Standard darüber, was ein Mieter erwarten darf, und der ist in einer Großstadt anders als in einer Landgemeinde. Für kommunale Wohnungsgesellschaften bedeutet das mehr Gestaltungsraum bei einfachen Standards, aber auch mehr Begründungsbedarf gegenüber Mietern.

Was das für Investoren und Bauherren bedeutet

Die für Investoren wichtigste Forderung ist die dritte: Abweichungen sollen keinen Mangel begründen, wenn die Funktion erhalten bleibt. Das ist der Kern des Problems. Nach geltender Rechtslage kann ein Bauwerk mängelfrei funktionieren und dennoch rechtlich mangelhaft sein, weil es hinter einer Norm zurückbleibt. Dieses Risiko trägt bislang, wer einfacher baut, und deshalb baut fast niemand einfacher.

Solange die Regelung nicht in Kraft ist, bleibt die praktische Empfehlung unverändert: Abweichungen ausdrücklich und schriftlich vereinbaren, Funktion und Zielsetzung dokumentieren, den Verzicht nicht als Sparmaßnahme, sondern als bewusste Beschaffenheitsvereinbarung formulieren. Wer das sauber macht, kann einen Teil des Einsparpotenzials schon heute realisieren, mit Restrisiko, aber mit deutlich besserer Position als ohne Dokumentation.

Einordnung

Bemerkenswert an dieser Stellungnahme ist, dass die Kritik nicht in der erwarteten Richtung läuft. Man hätte annehmen können, dass Architekten vor Qualitätsverlust warnen und bremsen. Stattdessen fordert die Kammer, das Verfahren zu beschleunigen, und zieht die Grenze klar dort, wo es um Sicherheit geht. Das ist eine tragfähige Position: Nicht jede Norm schützt Leben, viele definieren Komfort. Offen bleibt trotzdem die Frage, die kein Gesetz allein löst: Wer einfacher baut, verkauft und vermietet in einem Markt, dessen Erwartungen sich langsamer ändern als Vorschriften. Die zivilrechtliche Absicherung nimmt dem Bauherrn das Haftungsrisiko, nicht das Vermarktungsrisiko. Wie groß das Einsparpotenzial überhaupt ist, beziffert die Bauministerkonferenz mit über 15 Prozent, ein Potenzialwert, der davon abhängt, dass tatsächlich einfacher gebaut wird.

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Quellen: Architektenkammer Thüringen: BAK zum Gebäudetyp E